뜨거운 하와이 부동산....버블인가  정상인가?​​

부동산 가격이 가장 정점에 올랐을 때 부동산을 구입하려는 바이어는 이 세상에 아무도 없을것이다.  그렇다고해서 언제가 부동산 싸이클의 가장 높은 꼭지점이 될지 알려줄수 있는 크리스탈 볼이 없다는것이 항상 아쉬운 점이다.  한국에서는 부동산 투기라는 단어가 많이 들리지만 미국에서는 투기라는 말을 듣기가 매우 어렵다.  대신 부동산 투자라는 말을 한다.  그많큼 미국의 부동산 시장이 안정적이고 건강하다는 뜻이다.

​미국의 부동산 시장을 한바탕 흔들어 놨던 2006년 말의 Sub Prime 사태로 인해 빚어졌던 Market Crash 이외에는 지금까지 외부 셰력에 의한 갑작스런 부동산 시장의 변화는 없었으며 꾸준한 성장세를 지속하여 왔다.

​왼쪽에 있는 오아후 부동산 매매 가격과 매매 건수 비교표를 보면 부동산 시장이 가장 심한 침체기에 있을때에는 매매 가격과 매매 건수 모두가 하락한다는것을 알수 있다.  단독 주택 시장의 경우 매매 건수는 낮아 지면서 가격은 계속 오르는 State 3 의 현상이 2005년 부터 나타나기 시작했으며, 2008년과 2009년에는 가격과 매매가 모두 하락하는 Stage 4 를 보였다.   다행이 연방정부의 부동산 정책 개입과 부실 융자 회사의 합병등으로 인해 2012년 부터는 회복세로 돌아 섰으며, 그 이후로 2017년 현재까지 오아후 부동산 시장은 안정적으로 오름세를 계속하고 있다.

그렇다면 현재의 오아후 부동산 시장은 버블인가?  흥미 있는 사실은 왼쪽 도표를 보면 부동산 시장이 커다란 침체기에 들어서기 전에 매매 가격이 비 이상적으로 오른 것을 볼수 있다.  바이어의 소득과 신용을 확인 하지 않으면서도 주택 가격의 100%까지 융자 해주는 Sub Prime Mortgage 가 2004년 부터 본격적으로 나오고,  몰기지 지불 능력이 없는 많은 바이어들이 부동산 구매를 하면서 매물 갑작스런 매물 부족 현상을 초래하였으며, 이에 따라 급변한 가격 상승의 버블이 생긴것이다.

하와이의 부동산 시장의 건전성을 알려면 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 하와이 경제의 몇몇 Index를 보는것이 중요하다.
하와이 제 1 산업인 관광객 수와 실업율을 보면,  관광객 수는 2010년 이후부터 지속적인 증가세를 보이고 있으며 하와이 주의 실업율은 약 2.5%로서 미 전국 실업율인 4.2%에 비해 현저히 낮은 편이다. 또한 최근 몇년간 2004년과 2005년과 같은 가격의 갑작스런 폭등을 보인 해가 없어 하와이 부동산 시장은 매우 안정적이라 할수 있다.

2018년의 하와이 부동산 시장은  1)부족한 매물현상 (특히 단독 주택), 2)  아직도 4% 이하를 유지하는 낮은 몰기지 이자, 3) 이제 성인이 되는 밀레니엄 세대들의 부동산 구입, 4) 전반적인 미국 경제의 안정과 소득 증가에 힘입어 완만한 상승세를 유지할것으로 보인다.  또한 알라모아나 부근의 타운내 새로 지어지는 콘도 분양이 시작 되면, 새 콘도를 기다리는 바이어들이 매우 큰 반응을 보일것으로 보인다.