하와이 부동산 거래 과정

​1. ​계약 체결
​    ​부동산 거래에 있어서 가장 중요한 부분은 바이어와 쎌러간 부동산 계약을 체결하는 것으로, 일반적으로 바이어가 자신의 조건에 맞는 집을 본 후 사고자하는 집에 오퍼를 넣게 된다.  하와이 부동산 협회 (HAR)와 호놀루루 부동산 협회(HBR)에서 출간된 표준 계약서를 사용하게 되며, 표준 계약서 이외의 사항에 대한 부과 계약서 (Addendum)을 사용하여 바이어 부동산 에이전트와 모든 조건을 상의한후 오퍼를 작성하여 쎌러 에이전트를 통해서 쎌러에게 보낸다.  부동산 계약서에 들어가는 조건은 대략 다음과 같다:
1. 가격
2. 지불 조건 (선금, 중도금, 잔금.  은행 융자가 필요한 경우 융자 금액 등등)
​3. 클로징 날자. (모든 매매 절차가 완료되고 거래가 등기소에 등기되면서 바이어의 소유가 되는 날자. 일반적으로 현찰 거래의 경우 30일, 융자를 해야하는 경우 45일 소요)
​4. 에스크로 (에스크로는 제 3자의 중립적인 회사로서 바이어와 쎌러가 계약서의 모든 조건데로 다 이행하였는지를 점검하며, 등기상의 문제가 있는지 등을 확인하며 모든 금전적 거래와 거래의 등기를 책임진다)
​5. 측량, 콘도 서류, 터마이트 검사. Seller Disclosure Statement  (주택을 구입할 경우 바이어는 쎌러가 쎌러 비용으로 주택 대지의 정확한 위치와 이웃의 경계 사이로 담 또는 구조물이 서로 침범하지 않았는가를 보여주는 측량(Survey) 을 요구하며 콘도를 구입하는 바이어는 측량대신 콘도에 관한 일체의 서류를 요구하게된다.  터마이트 검사는 주택과 콘도 구입시 모두 해닫 되며, 일반적으로 셀러의 비용으로 제공해줄것을 요구한다.  Seller Disclosure Statement는 셀러가 자신이 집에 관하여 아는 모든 사항을 서면으로 바이어에게 주어야 한다)
​6. 바이어가 갖는 계약 파기 권리.  (하와이주는 부동산을 구입하는 바이어에게 여러 조항에 따라 계약을 파기할수 있는 권리를 부여한다.
​     
         1)Home Inspection (보통 10일-14일 을 설정하며 이 기간내에 바이어는 집을 검사할수 있는 기회가 있으며 검사 결과가 만족하지 않으면
​         수리를 요구하거나,  수리를 위한 금전적 보상을 요구 할수 있으면, 서로의 협상이 이루어지지 않을 경우 바이어는 계약을 파기 할수 있다.
​         다만 계약 파기는 Home Inspection 기간 내에 해야 하며, 이 기간이 지나면 바이어가 Home Inspection을 승인한것으로 간주된다. 
​         참고로 1970년대 까지만 하더라도 부동산 인스펙션을 전문으로 해주는 회사가 없어서 주로 부동산 에이전트의 도움을 받아 바이어가
​        직접하곤 하였지만 이제는 전문 Professional Home Inspection 회사들이 많기 때문에 대부분의 바이어들이 전문 회사의 도움  받고
        있다.  회사에 따라 비용이 차이가 있지만 1 bedroom 콘도의 경우 약 $250, 2 bedroom 콘도는 약 $350, 주택은 크기에 따라 다르지만
​        대략 $450-$700 정도이다.  주택에 수영장이 있다면 Pool Inspection 회사를 따로 고용해야한다.
     
​        2) Seller Disclosure Statement ( 보통 계약 체결후 7일-10일 사이에 셀러가 자신이 집에관해 아는 모든 사항을 서면으로 바이어에게
         주어야하며, 바이어는 일반적으로 서류를 받은 후  7일-10일 정도 서류를 검토할 시간을 갖으며, 검토 결과가 만족하지 않을 경우 계약을
         파기 할수 있다.  이 때에도 역시 계약 파기는 서류 검토를 위해 설정되 날자 이내에 해야 하며, 이 기간이 지나면 바이어가 서류를 승인 한
         것으로 간주된다.
   
​       3) Condo Documents (보통 계약 체결후 10일 이내에 쎌러가 콘도관련 서류를 바이어에게 제공하며 바이어는 대략 7일-10일 정도 콘도
      콘도 서류를 검토하고 승인하는 조건을 갖는다. 콘도 서류에는 콘도 설립에 관한 서류 (Declaration, Bylwas, Articles of Incorporated)와 ​ 
​      제정 보고서 (Finanancial Statement), 예산 (Budget), 예비비 (Reserve Study), 콘도내 일반 규칙 (House Rule) 등등이 있으며, 바이어는
​      서류 검토후 만족하지 않으면 계약을 파기할수 있다.  물론 정해진 기간 안애 파기해야하며 기일이 지나면 승인한것으로 간주된다.

​      4) Termite Report (나무를 갉아 먹는 터마이트는 날씨가 더운 하와이에서는 흔히 볼수 있는 문제이다.  대부분 바이어가 터마이트 검사
​      회사를 정하며, 비용은 쎌러가 낸다.  터마이트 보고서에 살아있는 터마이트가 있어서 Spot Treatment 또는 집 전체를 텐트로 씌운후
      소독​  하는 Tent Fumigation을 추천하면, 계약서에 의거하여 쎌러는 쎌러의 비용으로 소독을 해 주어야만 한다.  만일 현재 터마이트는
​     없는데 예전에 있었던 Termite Damage 가 현저하게 보여,이것이 주택의 구조상 큰 문제가 된다고 판단될경우, 추후 발견된 정보에 관한
     조항 (Later Discovered Information)에 의하여  쎌러는 Seller Disclsoure Statement를 수정하여 이와같은 새로운 사실을 바이어에게
    서면으로 통보해야하며, 바이어는 계약서에 설정된 날자 이내에, 보통 7-10일, 계약을 파기할수 있는 권리를 갖는다.

     5) Financing Contingency (현찰로 부동산 구입을 하지 못하고 구입비의 일부 또는 전체를 은행에서 융자를 해야하는 바이어는 매매 
     진행중 융자가 나오지 않으면 계약을 파기할수 있다.

7. 이렇게 해서 home inspection도 하고, 측량, 콘도 서류, 등기부 서류, Seller Disclsoure Statement, 등을 바이어가 다 승인하고 은행에서
   융자 허가도 나오게 되면, 바이어와 쎌러는 클로징 준비를 하게 되며, 에스크로에서 모든 서류의 싸인과 공증, 바이어의 경우 모든 잔금을
​   에스크로에 보면, 그 후로 부터 2일후 (2 business day),  에스크로에서는 오전 8시에 등기소에서 등기를 하게되며 그 시간 부터 소유권이​ 
   바이어에게 넘어간다.  


Download
Download

​하와이 부동산 표준 계약서
​Purchase Contract

​표준 Seller Disclosure Statement